Nouvelle loi location saisonnière 2026 : obligations propriétaires

La loi Le Meur en bref : contexte et calendrier d’application

Pourquoi cette loi a-t-elle été adoptée ?

La loi Le Meur location saisonnière répond à un constat documenté : l’essor des plateformes de location courte durée (Airbnb, Booking, Abritel) a contribué, dans de nombreuses communes touristiques, à réduire l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents et à exercer une pression à la hausse sur les loyers. Sur la Côte d’Azur, des villes comme Cannes et Mandelieu-la-Napoule figurent parmi les marchés les plus tendus de France en matière de logement.

Avant la réforme, les outils de régulation étaient fragmentés : certaines communes disposaient d’un régime d’enregistrement, d’autres non ; les règles de copropriété restaient floues ; les plateformes n’étaient pas tenues de vérifier la conformité des annonces. La loi n° 2024-1039 vise à harmoniser et à renforcer ces dispositifs sur l’ensemble du territoire, tout en donnant aux maires des outils de régulation locale adaptés à leur situation.

Quelles dispositions sont entrées en vigueur et quand ?

La loi a été publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024. Ses principales dispositions s’appliquent selon le calendrier suivant :

La réglementation location saisonnière 2026 s’inscrit donc dans un calendrier progressif, dont les premières obligations sont déjà en vigueur depuis le début de l’année 2025. Pour les propriétaires qui n’ont pas encore régularisé leur situation, la mise en conformité est urgente.

Enregistrement et déclaration : les nouvelles obligations universelles

Déclaration en mairie : désormais obligatoire partout pour les résidences secondaires

Avant la loi location saisonnière 2026, la déclaration en mairie n’était obligatoire que dans les communes qui avaient délibéré en ce sens. Depuis le 1er janvier 2025, pour toute résidence secondaire, cette obligation s’applique dans toutes les communes de France, sans exception (service-public.gouv.fr). Pour une résidence principale, la déclaration n’est exigée que dans les communes qui l’ont mise en place.

Deux procédures coexistent selon la commune :

• Déclaration avec enregistrement : applicable dans la plupart des grandes communes touristiques. Elle comprend, pour une résidence secondaire, une demande d’autorisation de changement d’usage suivie d’un enregistrement donnant lieu à la délivrance d’un numéro à 13 caractères.
• Déclaration simple : applicable dans les communes qui n’ont pas instauré de régime d’enregistrement. Le formulaire Cerfa n° 14004 est adressé au maire. L’absence de déclaration simple est passible d’une amende prévue par la loi.

À Grasse, la déclaration s’effectue via le téléservice Declaloc, mis en place par délibération n° 2020-87 du 7 juillet 2020, applicable depuis le 1er septembre 2020 (ville-grasse.fr). Ce téléservice délivre immédiatement un récépissé de déclaration avec le numéro d’enregistrement.

Le numéro d’enregistrement : format, affichage et sanctions

Le numéro d’enregistrement est composé de 13 caractères répartis en trois groupes (service-public.gouv.fr) :

1. 5 chiffres : code officiel géographique de la commune.
2. 6 chiffres : identifiant unique fixé par la commune.
3. 2 caractères alphanumériques : clé de contrôle fixée par la commune.

Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces de location, y compris celles publiées sur Airbnb, Booking ou Abritel. Si le bien se trouve dans une copropriété, le numéro doit également être communiqué sans délai au syndic, qui en informera les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.

Sanctions : ne pas effectuer la déclaration avec enregistrement est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 10 000 € (legifrance.gouv.fr, art. L. 324-1-1). Une fausse déclaration ou l’usage d’un faux numéro d’enregistrement expose à une amende administrative pouvant atteindre 20 000 € (legifrance.gouv.fr).

Résidence principale : le plafond de 120 jours et ses exceptions

Lorsque le logement constitue la résidence principale du propriétaire, la location en meublé de tourisme est plafonnée à 120 jours par année civile à Cannes et à Mandelieu-la-Napoule (source : mairies concernées). Un même locataire ne peut occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile (service-public.gouv.fr).

Le dépassement du plafond de 120 jours n’est admis que dans trois cas limitativement définis par la loi :

• Obligation professionnelle contraignant le propriétaire à s’absenter plus longtemps.
• Raison de santé dûment justifiée.
• Cas de force majeure.

Le dépassement du plafond de jours de location d’une résidence principale est passible d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € par meublé (ecologie.gouv.fr). La loi Le Meur donne par ailleurs aux maires la faculté d’abaisser ce plafond jusqu’à un minimum de 90 jours par an pour les résidences principales, selon les besoins locaux en logement.

Il est important de distinguer ce plafond de la procédure de changement d’usage : une résidence principale louée au-delà du plafond communal enfreint le Code du tourisme, mais ne constitue pas nécessairement une infraction au régime du changement d’usage — les deux régimes sont distincts et leurs sanctions le sont également.

Copropriété et changement d’usage : ce qui change

Les nouvelles règles pour les règlements de copropriété post-novembre 2024

La copropriété location saisonnière 2026 fait l’objet de dispositions nouvelles introduites par la loi n° 2024-1039. Pour tous les règlements de copropriété établis ou modifiés à partir du 21 novembre 2024, la mention explicite de l’autorisation ou de l’interdiction des meublés de tourisme est désormais obligatoire (service-public.gouv.fr).

Pour les copropriétés existantes dont le règlement a été établi avant cette date, la situation dépend du contenu du règlement :

• Si le règlement comprend une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, toute activité professionnelle — dont les meublés de tourisme — est interdite.
• Lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots à usage d’habitation, les copropriétaires peuvent voter l’interdiction des meublés de tourisme en assemblée générale à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

Avant la réforme, une telle interdiction pouvait, dans certains cas, requérir l’unanimité. La loi Le Meur a donc assoupli la procédure, rendant la régulation en copropriété plus accessible pour les syndicats qui souhaitent encadrer les locations touristiques.

Obligation pratique : tout propriétaire obtenant un numéro d’enregistrement dans une copropriété doit le communiquer au syndic dès réception. Le syndic en informera les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.

L’autorisation de changement d’usage : quand est-elle obligatoire ?

L’autorisation de changement d’usage location saisonnière est obligatoire pour toute résidence secondaire mise en location touristique dans les communes qui ont instauré ce régime — et ce, dès la première nuitée, sans seuil de durée (ecologie.gouv.fr).

La procédure de changement d’usage s’applique dans toute commune qui a délibéré en ce sens. Elle vise à protéger le parc de logements destiné aux résidents permanents, en soumettant à autorisation préalable tout local à usage d’habitation que son propriétaire souhaite affecter à la location touristique.

Spécificités locales :

• Mandelieu-la-Napoule : l’autorisation de changement d’usage est obligatoire dès la première nuitée pour toute résidence secondaire, conformément à la délibération du conseil municipal du 10 juillet 2020 (mandelieu.fr).
• Cannes : la mairie impose une déclaration avec enregistrement pour toute mise en location, résidence principale ou secondaire. Les propriétaires de résidences secondaires souhaitant louer à Cannes doivent vérifier auprès de la mairie les modalités exactes applicables à leur situation, celles-ci pouvant évoluer.
• Grasse : la déclaration via Declaloc est obligatoire ; les conditions d’autorisation de changement d’usage sont à vérifier directement auprès de la mairie selon la nature du bien.

Sanctions : ne pas demander l’autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est obligatoire est puni d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 100 000 €, avec possibilité d’ordonner la remise en état du logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par m² (service-public.gouv.fr).

Prestigia Conciergerie accompagne les propriétaires dans la constitution du dossier de demande d’autorisation de changement d’usage, mais la décision d’octroi relève exclusivement de la mairie compétente.

DPE et performance énergétique : le nouveau critère d’accès

Le DPE location saisonnière est désormais un prérequis pour obtenir une autorisation de changement d’usage. Pour tout logement situé en métropole, le diagnostic de performance énergétique doit indiquer une étiquette de A à E (service-public.gouv.fr).

Les logements classés F ou G (les « passoires thermiques ») ne peuvent donc pas obtenir d’autorisation de changement d’usage dans l’état actuel de la réglementation. Cette disposition vise à aligner progressivement les meublés de tourisme sur les exigences de performance énergétique applicables aux locations de longue durée.

Calendrier :

• Dès maintenant : DPE classé A à E obligatoire pour toute nouvelle demande d’autorisation de changement d’usage en métropole.
• À partir de 2034 : le seuil sera relevé à A-D en métropole ; les logements classés E ne pourront plus obtenir d’autorisation.

À noter : la commune pourra également, à partir de 2034, demander le DPE aux meublés de tourisme déjà existants, y compris ceux qui bénéficient déjà d’une autorisation.

Pouvoirs des maires et régulation locale : quotas, zones, plateformes

Les nouveaux outils de régulation à disposition des communes

La loi Le Meur dote les maires d’un arsenal réglementaire inédit pour adapter la régulation des meublés de tourisme aux spécificités de leur territoire (ecologie.gouv.fr) :

• Quotas par zone : les communes peuvent fixer un nombre maximal d’autorisations de meublés de tourisme dans certaines zones géographiques, afin de préserver l’équilibre entre logements touristiques et logements permanents.
• Zones géographiques restreintes : le plan local d’urbanisme peut délimiter des zones dans lesquelles les nouvelles constructions de logements devront être affectées exclusivement à la résidence principale.
• Abaissement du plafond de 120 jours : les maires peuvent réduire la durée maximale de location des résidences principales, dans une fourchette comprise entre 90 et 120 jours par an. Ce plancher de 90 jours ne peut pas être abaissé davantage.
• Suspension du numéro d’enregistrement : le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration et enjoindre aux plateformes de retirer ou désactiver une annonce lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Ces outils s’appliquent sur délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, ou, à défaut, du conseil municipal. Les propriétaires de biens à Cannes, Grasse, Mandelieu-la-Napoule, Le Cannet, Valbonne ou Les Adrets-de-l’Estérel doivent donc suivre les délibérations locales, susceptibles d’évoluer.

Obligations renforcées des plateformes de location

La loi n° 2024-1039 impose aux plateformes de location (Airbnb, Booking, Abritel et leurs équivalents) des obligations nouvelles qui renforcent l’effectivité du dispositif réglementaire (legifrance.gouv.fr) :

• Vérification du numéro d’enregistrement : les plateformes doivent vérifier l’existence d’un numéro d’enregistrement valide avant de publier ou de maintenir une annonce. Une annonce sans numéro dans les communes où l’enregistrement est obligatoire ne peut pas être diffusée.
• Transmission annuelle de données aux communes : les plateformes sont tenues de transmettre aux communes concernées les données de location (nombre de nuitées par logement) afin de permettre le contrôle du respect des plafonds et des quotas.
• Attestation sur l’honneur : avant de publier une annonce, la plateforme doit réclamer au propriétaire une attestation sur l’honneur confirmant qu’il a effectué les démarches préalables requises (déclaration ou autorisation de changement d’usage), et précisant si le bien est sa résidence principale ou secondaire.
• Retrait sur injonction du maire : en cas d’arrêté municipal, les plateformes sont tenues de retirer ou désactiver les annonces concernées.

Ces obligations renforcent la responsabilité des intermédiaires dans la chaîne de conformité. Pour les propriétaires, elles signifient qu’une annonce non conforme peut être retirée par la plateforme elle-même, indépendamment de toute démarche de la mairie.

Checklist de conformité et ce que Prestigia Conciergerie prend en charge

Checklist opérationnelle pour les propriétaires

Les obligations propriétaires location saisonnière issues de la loi Le Meur se traduisent par les démarches suivantes, à réaliser dans l’ordre :

Étape 1 — Vérifier le statut du bien

• Résidence principale ou secondaire ?
• Commune soumise à autorisation de changement d’usage ?
• Règlement de copropriété : autorisation ou interdiction des meublés de tourisme ?

Étape 2 — DPE (résidences secondaires en zone de changement d’usage)

• Obtenir ou actualiser le diagnostic de performance énergétique.
• Vérifier que l’étiquette est comprise entre A et E.
• Si F ou G : engager des travaux de rénovation énergétique avant toute demande d’autorisation.

Étape 3 — Autorisation de changement d’usage (résidences secondaires)

• Déposer le dossier auprès de la mairie compétente avec le DPE.
• Attendre la décision de la mairie (délai variable selon la commune).
• Conserver l’autorisation obtenue : elle est attachée au propriétaire (autorisation personnelle) ou au logement (autorisation réelle avec compensation), selon le type accordé.

Étape 4 — Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement

• Effectuer la déclaration via le téléservice communal (ex. : Declaloc à Grasse) ou le formulaire Cerfa n° 14004 pour les communes sans enregistrement.
• Obtenir le numéro d’enregistrement à 13 caractères.
• Communiquer le numéro au syndic si le bien est en copropriété.

Étape 5 — Mise en conformité des annonces

• Afficher le numéro d’enregistrement sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Abritel, annonces directes).
• Mentionner le statut du bien (résidence principale ou secondaire) et la qualité du loueur (particulier ou professionnel).
• Fournir l’attestation sur l’honneur à la plateforme si elle la demande.

Étape 6 — Suivi continu

• Respecter le plafond de 120 jours/an pour les résidences principales (ou le plafond communal si abaissé).
• Vérifier les délibérations locales susceptibles d’instaurer de nouveaux quotas ou restrictions.
• Renouveler le DPE et l’autorisation de changement d’usage si nécessaire.

Pour les questions fiscales liées à la déclaration des revenus (choix du régime micro-BIC ou réel, classement en étoiles), consultez notre article Meublé de tourisme : fiscalité 2026 et notre article LMNP et location courte durée 2026.

Ce que Prestigia Conciergerie prend en charge

32 biens nous ont été confiés depuis notre création à Cannes, Grasse, Mandelieu-la-Napoule, Le Cannet, Valbonne et Les Adrets-de-l’Estérel. La mise en conformité avec la loi Le Meur implique plusieurs démarches simultanées que notre équipe prend en charge pour les propriétaires qui nous confient leur bien :

• Déclaration en mairie : constitution du dossier, dépôt via le téléservice communal (Declaloc à Grasse) ou par voie postale selon la commune, suivi de l’accusé de réception.
• Numéro d’enregistrement : obtention et affichage conforme sur toutes les annonces diffusées sur les plateformes partenaires.
• Demande d’autorisation de changement d’usage : constitution du dossier (DPE, justificatifs) et dépôt auprès de la mairie compétente — la décision d’octroi relevant exclusivement de la mairie.
• Vérification du règlement de copropriété : identification des clauses applicables et information du propriétaire sur les démarches éventuelles en assemblée générale.
• Mise en conformité des annonces : affichage du numéro d’enregistrement, mention du statut du loueur, coordination avec les plateformes pour l’attestation sur l’honneur.
• Veille réglementaire locale : suivi des délibérations municipales à Cannes, Grasse, Mandelieu-la-Napoule, Le Cannet, Valbonne et Les Adrets-de-l’Estérel susceptibles d’affecter les conditions d’exploitation.

Pour en savoir plus sur notre accompagnement, consultez nos services aux propriétaires ou notre page dédiée à la conciergerie Airbnb à Cannes. Pour les questions fiscales, Prestigia Conciergerie travaille avec AMON Consulting, notre partenaire expert en fiscalité — les aspects réglementaires et fiscaux sont traités par des interlocuteurs distincts.