Réglementation
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Meublé de tourisme vs location saisonnière : quelle différence ?
Découvrez la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme : définitions, réglementation 2026, fiscalité et démarches. Guide complet pour propriétaires.
Par l'équipe Prestigia15 septembre 20268 min de lecture
En bref
La location saisonnière est un terme courant désignant toute location meublée de courte durée. Le meublé de tourisme est, lui, la qualification juridique précise définie par le Code du tourisme (art. L. 324-1-1). En pratique, la quasi-totalité des locations saisonnières entre dans cette catégorie légale — mais les obligations administratives et fiscales qui en découlent varient selon que le logement est classé ou non, et selon la commune. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), les règles se sont renforcées sur l'ensemble du territoire.
Résumer cet article avec
Définitions : deux termes, une seule réalité juridique
La location saisonnière : un terme d’usage
La « location saisonnière » n’a pas de définition autonome dans la loi. Il s’agit d’un terme générique qui désigne une location meublée conclue pour une durée courte — à la journée, à la semaine ou au mois — à destination d’une clientèle de passage. Un même locataire ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile (source : service-public.gouv.fr).
Le meublé de tourisme : la qualification légale
Le meublé de tourisme est défini à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’en fait pas son domicile. Trois conditions cumulatives s’appliquent :
- Le locataire dispose du logement en exclusivité (le propriétaire n’est pas présent).
- Le locataire n’y établit pas sa résidence principale.
- La durée est à la journée, à la semaine ou au mois.
En résumé : toute location saisonnière au sens courant du terme est, juridiquement, un meublé de tourisme. La différence entre location saisonnière et meublé de tourisme est donc avant tout une différence de vocabulaire — l’un est l’usage commun, l’autre est la catégorie légale.
Tableau comparatif : location saisonnière vs meublé de tourisme
| Critère | Location saisonnière | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Définition | Usage courant, non défini par la loi | Défini à l’art. L. 324-1-1 du Code du tourisme |
| Durée maximale | 90 jours consécutifs par locataire | Idem |
| Déclaration en mairie | Obligatoire pour une résidence secondaire ; selon la commune pour une résidence principale | Idem |
| Classement possible | Oui, en tant que meublé de tourisme | 1 à 5 étoiles (organisme accrédité ou agréé) |
| Avantage fiscal | Selon classement | 50 % d’abattement si classé, 30 % si non classé |
| Résidence principale | 90 à 120 jours/an selon la commune | Idem |
Réglementation : ce que la loi Le Meur change en 2026
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a profondément remanié le cadre applicable aux meublés de tourisme. Ses principales dispositions concernent directement la réglementation de la location saisonnière :
Déclaration et enregistrement
Une résidence secondaire louée en meublé de tourisme doit être déclarée en mairie, quelle que soit la commune ; pour une résidence principale, la déclaration n’est exigée que dans certaines grandes communes. Dans la plupart des grandes villes, cette déclaration s’accompagne d’un enregistrement qui donne lieu à la délivrance d’un numéro à 13 caractères (5 chiffres de code commune + 6 chiffres d’identifiant + 2 caractères de clé de contrôle). Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces, y compris sur Airbnb, Booking ou Abritel (source : service-public.gouv.fr).
Résidence principale : la limite des 120 jours/an
Lorsque le logement est la résidence principale du propriétaire, la location est plafonnée à 120 jours par année civile au plus : selon la commune, ce plafond varie entre 90 et 120 jours (120 jours à Cannes et à Mandelieu-la-Napoule). Il ne peut être dépassé que pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (source : service-public.gouv.fr).
Copropriété : nouvelles règles
Pour les règlements de copropriété établis à partir du 21 novembre 2024, la mention explicite de l’autorisation ou de l’interdiction des meublés de tourisme est désormais obligatoire. Les copropriétaires peuvent également voter l’interdiction en assemblée générale dans certaines conditions.
Performance énergétique
Pour obtenir une autorisation de changement d’usage, le logement doit présenter un DPE classé de A à E. À partir de 2034, le seuil sera relevé à A-D en métropole.
Pouvoirs renforcés des maires
La loi Le Meur donne aux communes de nouveaux outils pour réguler les meublés de tourisme localement : quotas, zones géographiques restreintes, durées maximales adaptées.
Fiscalité : meublé de tourisme fiscalité 2026
La nouvelle loi location saisonnière 2026 (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a modifié en profondeur le régime micro-BIC applicable aux loueurs. Les règles ci-dessous s’appliquent aux revenus 2025 déclarés en 2026 (source : impots.gouv.fr).
Meublé de tourisme non classé
- Abattement forfaitaire : 30 % sur les recettes brutes
- Seuil du régime micro-BIC : 15 000 € de chiffre d’affaires annuel
- Au-delà de ce seuil deux années consécutives, passage au régime réel
Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles)
- Abattement forfaitaire : 50 % sur les recettes brutes
- Seuil du régime micro-BIC : 77 700 € de chiffre d’affaires annuel
- Au-delà de ce seuil deux années consécutives, passage au régime réel
Bon à savoir
L'abattement minimum est de 305 € dans les deux cas : en dessous de 305 € de recettes, aucun impôt n'est dû. Le classement en étoiles (de 1 à 5 étoiles, délivré après la visite d'un organisme évaluateur accrédité ou agréé) constitue donc un levier fiscal concret, notamment pour les propriétaires dont les recettes dépassent 15 000 €/an.
Imposition location saisonnière Airbnb
Les revenus perçus via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel sont soumis aux mêmes règles. Ils sont à reporter en déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C PRO), dans les cases correspondant au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). L’arbitrage entre les régimes est détaillé dans notre article LMNP et location courte durée.
Régime réel : quand y recourir ?
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion). Il s’applique quand les seuils du micro-BIC sont dépassés deux années de suite, ou sur option (source : service-public.gouv.fr). Une comptabilité conforme au Code général des impôts est alors obligatoire.
Comment déclarer une location saisonnière meublée non professionnelle
La fiscalité location meublée saisonnière non professionnelle implique plusieurs étapes administratives à respecter dans l’ordre :
- Déclaration en mairie — Formulaire Cerfa n° 14004 pour une déclaration simple, ou procédure d’enregistrement en ligne pour les communes concernées, où la mairie délivre le numéro d’enregistrement à 13 caractères.
- Inscription au répertoire Sirène — Via le Guichet des formalités des entreprises (formalité gratuite). L’INSEE attribue un numéro SIRET, nécessaire pour les démarches fiscales.
- Déclaration des revenus — Les recettes sont déclarées chaque année dans la déclaration complémentaire de revenus, sous le régime micro-BIC ou réel selon le montant perçu.
- Collecte et reversement de la taxe de séjour — Obligatoire dans les communes qui l’ont instaurée. Sur les plateformes en ligne, c’est généralement la plateforme qui collecte et reverse la taxe.
- Affichage du numéro d’enregistrement — Sur toutes les annonces publiées, y compris en ligne.
Avantages et inconvénients selon le statut
Meublé de tourisme non classé
Avantages
- Démarches de mise en location plus simples (pas de visite d’évaluation)
- Aucun frais de classement
Inconvénients
- Abattement fiscal limité à 30 %
- Seuil micro-BIC abaissé à 15 000 €
- Taxe de séjour proportionnelle au prix de la nuitée, de 1 % à 5 % selon la commune (entreprendre.service-public.gouv.fr)
Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles)
Avantages
- Abattement fiscal de 50 % en micro-BIC
- Seuil micro-BIC de 77 700 €
- Taxe de séjour au tarif fixe de sa catégorie, par personne et par nuit
- Signal de qualité valorisant pour les voyageurs
Inconvénients
- Procédure de classement payante (visite par un organisme évaluateur accrédité ou agréé)
- Classement valable 5 ans, à renouveler
- Critères d’équipement et de confort à respecter
Quand choisir le classement en étoiles ?
Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles, auprès d’un organisme dont la liste est publiée par Atout France) est pertinent dans les situations suivantes :
- Les recettes annuelles de location dépassent ou approchent 15 000 € — le passage à 50 % d’abattement représente alors un gain fiscal significatif.
- Le bien est situé dans une commune touristique à forte demande, comme Cannes, Grasse ou Mandelieu-la-Napoule, où la concurrence entre annonces est élevée : le classement valorise le logement.
- Le propriétaire souhaite bénéficier du tarif fixe de taxe de séjour de sa catégorie plutôt que du tarif proportionnel appliqué aux non classés.
En revanche, pour un propriétaire dont les recettes restent inférieures à 15 000 €/an et qui loue ponctuellement sa résidence principale, le classement n’est pas indispensable.
Ce que Prestigia Conciergerie prend en charge
Sur la Côte d’Azur, Prestigia Conciergerie intervient à Cannes, Grasse, Mandelieu-la-Napoule, Le Cannet, Valbonne et aux Adrets-de-l’Estérel ; 32 biens lui ont été confiés depuis sa création. Dans le cadre de sa commission de 20 % TTC (hors frais de ménage), l’équipe prend en charge les démarches administratives liées à la mise en location : déclaration en mairie, obtention du numéro d’enregistrement et demande d’autorisation de changement d’usage.
Pour les questions fiscales — choix du régime micro-BIC ou réel, opportunité du classement, déclaration des revenus LMNP —, Prestigia Conciergerie travaille avec AMON Consulting, son partenaire expert en fiscalité.
Les propriétaires souhaitant déléguer la gestion de leur bien sur Airbnb, Booking ou Abritel peuvent consulter les services aux propriétaires ou prendre connaissance des tarifs de gestion locative. Pour les biens situés à Cannes, des informations spécifiques sont disponibles sur la page conciergerie Airbnb à Cannes.
Ce qu'il faut retenir
- Location saisonnière et meublé de tourisme désignent la même réalité : le second est le terme juridique, défini par le Code du tourisme.
- Une résidence secondaire louée en meublé de tourisme se déclare en mairie, dans toutes les communes.
- Une résidence principale se loue 90 à 120 jours par an au plus, selon la commune.
- En micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour un meublé classé (jusqu'à 77 700 €) et de 30 % pour un non classé (jusqu'à 15 000 €).
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. AMON Consulting, notre partenaire expert en fiscalité, vous accompagne sur votre situation.
Questions fréquentes
Ce que les propriétaires nous demandent
La location saisonnière est un terme d'usage courant pour désigner une location meublée de courte durée. Le meublé de tourisme est la qualification juridique correspondante, définie à l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. En pratique, les deux termes désignent la même réalité : un logement meublé loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage.
Pour une résidence secondaire, oui, dans toutes les communes. Pour une résidence principale, la déclaration n'est exigée que dans certaines grandes communes. Là où la commune l'a mis en place, la déclaration s'accompagne d'un enregistrement donnant lieu à la délivrance d'un numéro à 13 caractères, à afficher sur toutes les annonces.
Entre 90 et 120 jours par année civile, selon la commune (120 jours à Cannes et à Mandelieu-la-Napoule). Ce plafond ne peut être dépassé que pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l'abattement en régime micro-BIC est de 50 % pour un meublé de tourisme classé (plafond : 77 700 €) et de 30 % pour un meublé non classé (plafond : 15 000 €). Ces taux résultent de la réforme introduite par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
Les revenus perçus via Airbnb ou toute autre plateforme sont à déclarer dans la déclaration complémentaire de revenus (formulaire 2042 C PRO), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le régime micro-BIC s'applique sous les seuils ; le régime réel est possible sur option, et il devient obligatoire quand les seuils sont dépassés deux années de suite.
Non. Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles, après la visite d'un organisme évaluateur accrédité ou agréé) est une démarche facultative et payante, valable cinq ans. Il procure néanmoins un avantage fiscal significatif (abattement de 50 % au lieu de 30 %) et valorise le bien auprès des voyageurs.
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